Как снять квартиру в Израиле: пошаговое руководство для новых репатриантов

Почти каждый, кто недавно прилетел, задаёт один и тот же вопрос: с чего начать, чтобы не переплатить и не подписать то, о чём потом пожалеешь? Сначала разберитесь в языке объявлений и в том, из чего складывается настоящий ежемесячный платёж. Потом выберите город под свою работу и образ жизни. И только после этого ищите конкретную квартиру и садитесь за договор. Ниже весь путь по шагам, от первого объявления до счетов на ваше имя.

Шаг 1. Научитесь читать объявления

В израильских объявлениях считают не спальни, а все жилые комнаты вместе с гостиной, которую здесь называют салоном. Трёхкомнатная квартира (דירת 3 חדרים) состоит из двух спален и салона. «Двушка» означает одну спальню плюс салон. Если вы семья с двумя детьми и по привычке ищете «трёшку», вы будете смотреть квартиры, где детям достанется одна комната на двоих. Вам, скорее всего, нужна четырёхкомнатная.

Дальше вопрос, квартира с мебелью или без. Большая часть долгосрочной аренды сдаётся без мебели или частично меблированной. «Без мебели» здесь часто понимают буквально: пустые стены, встроенные кухонные шкафы и сантехника, а холодильника, плиты и стиральной машины может не оказаться. «Полностью меблированная» (מרוהטת מלא) обычно включает крупную технику, кондиционеры и базовую мебель. Кондиционер (мазган) в городских квартирах стоит почти везде, но и его наличие, и рабочее состояние лучше прописать в договоре отдельной строкой.

Третье слово, которое стоит выучить сразу: мамад (ממ"ד). Это защищённая комната внутри квартиры, построенная по стандартам, введённым после 1992 года. В домах постарше мамада может не быть, и тогда жильцы пользуются общим убежищем в здании (миклат) или защищённым пространством на этаже (мамак). Спрашивайте об этом на просмотре.

Незнакомых слов будет много, поэтому держите под рукой словарь израильских терминов недвижимости.

Шаг 2. Посчитайте реальную стоимость месяца

Аренда указывается за месяц, в шекелях (₪). Цифра в объявлении означает только плату хозяину (דמי שכירות). Поверх неё вы будете платить ещё в несколько мест.

Арнона: муниципальный налог на жильё. Платит его тот, кто живёт в квартире, то есть арендатор. Мэрия считает арнону по ставке за квадратный метр с учётом зоны города и типа здания, счёт приходит раз в месяц или раз в два месяца.

Ваад байт: ежемесячный взнос домовому комитету на уборку подъезда, лифт, свет в общих зонах, двор. В новых высотных домах вместо комитета часто работает управляющая компания (חברת ניהול), и её услуги могут обходиться заметно дороже.

Коммунальные счета: электричество, вода, газ и интернет оплачиваются по счётчикам и счетам поставщиков.

На просмотре прямо спросите, сколько выходит арнона и ваад байт, и попросите показать последний счёт. Две квартиры с одинаковой ценой в объявлении могут ощутимо отличаться по итоговому месяцу, особенно если одна из них в башне с управляющей компанией. Понять, разумна ли сама аренда для этого района, поможет калькулятор арендной платы.

Шаг 3. Выберите город под свою жизнь

Тель-Авив-Яфо держит самые высокие цены за квадратный метр в стране. Рынок быстрый, большой спрос на маленькие квартиры, студии и съём с соседями (דירות שותפים). Взамен вы получаете близость к хайтеку и деловым районам. Минусы тоже известны: старые дома в центре, мучения с парковкой, шум от строек и работ на линиях лёгкого метро. Если работа в Тель-Авиве и бюджет позволяет, это самый короткий путь до офиса, но решать по понравившейся квартире придётся быстро.

Хайфа привлекает большой русскоязычной общиной и сильными работодателями: Технион, Хайфский университет, технопарк Матам. Аренда за метр здесь заметно ниже тель-авивской. Город стоит на склоне, и высота решает многое. Внизу, в Адаре и Нижнем городе, дома старше и дешевле, наверху, на Кармеле, аренда выше, а транспорт и даже климат другие.

Иерусалим очень разный от района к району: светские кварталы соседствуют с национально-религиозными, ультраортодоксальными и студенческими. От характера района зависит, ходит ли транспорт и открыты ли магазины в шабат. Арнона тоже сильно меняется по зонам и площади. Перед тем как подписывать, приезжайте в выбранный район в пятницу вечером и в субботу днём: многое станет понятно без объяснений.

Города-спутники вроде Бат-Яма, Холона, Ришон-ле-Циона, Нетании или Беэр-Шевы дешевле в пересчёте на комнату, и новых домов с мамадом и лифтом там больше. Цена этого выбора: дорога. Если работа в большом городе, вы будете зависеть от поезда или лёгкого метро, поэтому время в пути считайте так же внимательно, как аренду.

На вопрос «а где спокойнее?» общий ярлык для района мало что даёт. Сравнивайте конкретику: год постройки дома, есть ли мамад, сколько идти до остановки, выходят ли окна на шумную торговую улицу или во двор.

Шаг 4. Ищите сразу в нескольких местах

Яд2 (יד2) остаётся главной площадкой объявлений, там и частники, и маклеры. Мадлан (מדלן) собирает объявления и показывает историю сделок по району и планы застройки, это удобно, чтобы прикинуть, не завышена ли цена. Отдельный мир составляют фейсбук-группы вроде «דירות להשכרה בתל אביב»: заметная часть городских квартир, особенно комнаты, субаренда и варианты с быстрым въездом, публикуется только там.

Следить за всем этим вручную утомительно, а хорошие квартиры уходят быстро. Дорит, ассистент в WhatsApp, присылает подходящие объявления из фейсбук-групп, Яд2, Мадлана и других источников прямо в чат, так что листать всё самому не придётся.

Шаг 5. Разберитесь с маклером до просмотра

По закону маклер (מתווך) имеет право на комиссию, только если вы подписали письменный заказ на посредничество (הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך) и именно он привёл вас к сделке. Обычная ставка при аренде составляет месячную плату плюс НДС (маам).

Важная деталь из поправок 2017 года: если маклера нанял хозяин и тот продвигает его квартиру, хозяин не может требовать, чтобы его услуги оплачивали вы. Если же маклер работает на вас по отдельному письменному договору, брать деньги с вас он вправе. Поэтому на первом просмотре спокойно спросите, на кого он работает, и не подписывайте бланк не читая. Если спор всё же возник, разбирать его лучше с юристом: многое зависит от того, что именно было подписано.

Шаг 6. Договор, гарантии и ремонт

Закон о справедливой аренде (поправка 2017 года) касается договоров на срок до 10 лет с арендой до 20 000 ₪ в месяц между людьми, которые не связаны родством. Он задаёт минимальный уровень пригодности жилья: работающая канализация, электричество и освещение, окна для света и проветривания, питьевая вода, входная дверь с замком. Квартира без чего-то из этого списка по закону считается непригодной для жизни.

Сроки ремонта тоже прописаны. Срочную поломку, которая ломает быт (нет воды, нет света, серьёзно течёт канализация), хозяин должен устранить в разумный срок, не позже 3 дней после уведомления. Обычную поломку, если она случилась не по вашей вине, в течение 30 дней после письменного уведомления. Мелкий текущий уход и то, что сломали вы сами, остаются на вас. Сообщайте о проблемах письменно и сохраняйте переписку.

Теперь о гарантиях. Денежное обеспечение по закону ограничено: не больше трети арендной платы за весь срок договора или трёх месячных платежей, в зависимости от того, что меньше. Основных вариантов три.

Новому репатрианту без родственников в стране вексель может оказаться недоступен: гарантов с израильскими зарплатными листками просто нет. Тогда реалистичнее банковская гарантия, хоть она и связывает деньги. Перед подписанием сверьте текст договора с образцом, для этого подойдёт генератор договора аренды.

Шаг 7. Въезд, счета и льготы репатрианта

В день начала договора вместе с хозяином запишите показания счётчиков электричества и воды и сфотографируйте их. Затем переоформите счета на себя: арнону в мэрии, воду в городской водной компании (תאגיד מים), электричество в Электрической компании (חברת החשמל) и газ у поставщика. Вы отвечаете за платежи только с даты начала договора, старые долги принадлежат хозяину или прежнему жильцу. Если в первом счёте всплыла чужая задолженность, показания с датой будут вашим аргументом.

С арноной у новых репатриантов есть причина не тянуть. Действует скидка до 90% на площадь до 100 квадратных метров, на 12 месяцев в пределах первых 24 месяцев со дня получения статуса. Условие: договор аренды должен быть зарегистрирован на ваше имя в отделе сбора арноны (אגף גביית ארנונה). Раз окно отсчитывается от получения статуса, регистрироваться стоит сразу после въезда. Точные условия в разных муниципалитетах отличаются, уточните их в своей мэрии.

Помощь в оплате аренды выдаёт Министерство алии и интеграции. Первые полгода она входит в корзину абсорбции (סל קליטה), с седьмого по двенадцатый месяц выплачивается ежемесячная субсидия, а для части репатриантов, в зависимости от дохода и состава семьи, помощь может продолжаться до пяти лет. Право на продление проверяйте в министерстве по своей ситуации.

Если сократить всё до одного правила: считайте полную цену месяца со всеми платежами и выбирайте дом по конкретным признакам, от года постройки до дороги на работу. Остальное решается порядком действий: письменные договорённости с маклером, гарантия в пределах закона, показания счётчиков в день въезда и регистрация арноны на своё имя без промедления. Так первая израильская квартира обойдётся без сюрпризов, а льготы репатрианта не сгорят, пока вы разбираетесь с бумагами.