Неписаные правила израильской аренды: что важно понять в первый месяц поиска

Вы отправили десяток сообщений по объявлениям, получили два ответа, а квартиру, которая понравилась вчера, уже сдали. Скорее всего, вы не сделали ничего неправильного. Просто израильский рынок аренды живет по правилам, которые нигде не записаны. Здесь звонят, говорят прямо, решают за вечер и торгуются о мелочах. Разберем эти правила по порядку, чтобы первая сделка обошлась без лишних нервов.

Сначала пара базовых вещей. В объявлениях считают все жилые комнаты, включая салон (гостиную): «3 комнаты» значит две спальни и салон. Цена указана за месяц в шекелях, и это только аренда. Сверху идут арнона (муниципальный налог на жилье, который обычно платит жилец), ваад байт (ежемесячный взнос на содержание дома: уборка подъезда, свет на лестнице, лифт) и счета за электричество и воду.

Сначала звонок, потом все остальное

Хозяева и маклеры в популярных городах получают на одно объявление столько откликов, что сообщения в фейсбуке или вотсапе тонут в потоке. Звонок пропустить сложнее. Поэтому основной путь к просмотру лежит через телефон.

Подготовьте короткую речь секунд на двадцать: кто будет жить, есть ли животные, когда готовы въехать. Примерно так: «Здравствуйте, звоню по квартире на улице такой-то. Нас двое, без животных, оба работаем, можем въехать с первого числа». Хозяину этого достаточно, чтобы решить, звать ли вас. Если иврит пока слабый, выучите эту фразу и пару цифр. Короткий звонок с акцентом полезнее аккуратного письма, которое никто не открыл.

Переписка пригодится потом: подтвердить адрес и время, прислать фото документов, если хозяин попросит.

Дугри: прямо спрашивают и прямо отвечают

Дугри по-израильски означает говорить прямо. На первой встрече вас могут спросить, где вы работаете, сколько зарабатываете и есть ли гаранты (люди, готовые за вас поручиться). Новичку это кажется допросом, но здесь так принято. Уклончивый ответ скорее насторожит хозяина, поэтому отвечайте спокойно и по делу.

У вас то же право. Спрашивайте в лоб: нет ли сырости, шумные ли соседи, не собираются ли укреплять и надстраивать дом по программе Тама 38 (тогда рядом с окном может надолго поселиться стройка). Уточните, что значит «без мебели»: обычно кухонные шкафы и кондиционеры (мазганим) на месте, а кроватей, стола и дивана нет. Квартира с мебелью стоит дороже, зато не придется покупать и везти все самому.

Обязательно спросите про мамад. Это защищенная комната внутри квартиры с армированными бетонными стенами, герметичной стальной дверью и стальным окном. Если мамада нет, узнайте, где ближайшее убежище (миклат) и укреплен ли подъезд. Такие вопросы здесь никого не обижают.

Решать придется быстро

Хорошие квартиры в крупных городах сдаются за несколько часов. «Подумаю до завтра» часто означает, что завтра думать будет уже не о чем.

Спешка при этом не повод подписывать что попало. Все решения, которые можно принять заранее, примите заранее. Определите бюджет вместе с арноной и ваад байтом, а не только «чистую» аренду. Решите, какие районы подходят и без чего вы точно не въедете (лифт, мамад, парковка). Соберите документы: теудат зеут или теудат оле, подтверждение дохода, чековую книжку, контакты гарантов. Тогда на просмотре останется один вопрос: подходит ли именно эта квартира.

На самом просмотре фотографируйте все подряд, открывайте краны, включайте мазган, ищите темные пятна в углах и под окнами. У того, кто въезжает срочно, меньше пространства для торга и проверки, поэтому эти десять минут стоит потратить. Последовательность шагов от поиска до подписания подробно разобрана в пошаговом руководстве по съему квартиры для репатриантов.

Скорость упирается еще и в то, что объявления разбросаны по группам в фейсбуке, Yad2 и Madlan, и уследить за всеми сразу почти невозможно. Дорит, помощник в WhatsApp, просматривает эти источники и присылает только варианты под ваши критерии, так что звонить можно одним из первых.

О чем торговаться, а о чем не стоит

Торг в израильской аренде есть, но поле у него узкое. Обычно можно договориться о покраске стен перед въездом (сиюд), о сдвиге даты въезда, о том, оставит хозяин старый холодильник и шкаф или вывезет их. Небольшую скидку реально получить, если вы готовы подписать длинный договор или заплатить сразу за несколько месяцев.

А вот отказ от гарантий целиком или попытка переложить арнону и ваад байт на хозяина обычно заканчиваются тем, что он звонит следующему кандидату. Если хозяин сам включил эти платежи в цену, это нормально, но требовать такого не принято.

Прежде чем торговаться, полезно понять, насколько цена вообще в рынке. Для этого есть калькулятор арендной платы. И помните про сезон: летом у вас почти нет рычагов, зимой хозяева заметно сговорчивее.

Чеки: привыкайте к чековой книжке

В Израиле аренду до сих пор часто платят бумажными чеками. Стандартная схема: двенадцать чеков, каждый датирован своим числом, на весь год вперед.

Кроме них хозяин почти всегда просит гарантии. Вот что встречается чаще всего:

• Чек битахон: обычный чек из книжки с надписью «לביטחון בלבד» («только для гарантии»). Хозяин может воспользоваться им при доказанном нарушении договора или неуплате.
• Вексель (штар хов): долговое обязательство, которое при споре взыскивают через службу исполнения (Оцаа ле-поаль).
• Недатированные чеки на имя электрокомпании, водоканала, муниципалитета и ваад байта с той же пометкой. Это страховка на случай, если жилец съедет, не закрыв счета.
• Гаранты: граждане или постоянные жители Израиля с подтвержденным доходом, которые подписывают обязательство за вас.

Закон о справедливой аренде 2017 года ограничивает денежный депозит или банковскую гарантию. Сумма не может превышать меньшую из двух величин: аренду за три месяца или треть всей аренды за срок договора. При годовом договоре на 5000 ₪ в месяц это 15 000 ₪, потому что треть годовой суммы (20 000 ₪) больше. Тот же закон говорит, что крупные поломки водопровода, электрики и конструкции, случившиеся не по вине жильца, чинит хозяин. Это общая картина. Если в вашем договоре что-то выглядит странно, разбирать конкретный случай стоит с юристом.

Хозяин и соседи

Многие израильские хозяева сдают единственную квартиру, купленную как вложение, и больше всего боятся проблемных жильцов. Стабильный доход, вежливость и готовность ответить на вопросы часто весят больше, чем лишние пару сотен шекелей сверху. Ведите себя как человек, с которым будет спокойно, и это заметят.

С соседями все проще, чем кажется. Есть часы тишины: с 14:00 до 16:00 и после 23:00, их задают правила о шуме и внутренний регламент дома. Сразу после въезда узнайте, кто собирает ваад байт и сколько, чтобы не узнать об этом из записки на двери.

Шабат, праздники и сезоны

С вечера пятницы (примерно за час-два до захода солнца) и до выхода звезд в субботу деловая жизнь останавливается. Звонить хозяевам и маклерам, писать им и назначать просмотры в это время не принято, если только хозяин сам не предложил.

Осенние праздники (Рош ха-Шана, Йом Кипур, Суккот) и весенний Песах замораживают рынок недели на две-три. Ирия (муниципалитет), электрокомпания и водоканал в это время работают по сокращенному графику или закрыты, и переоформить счета на себя (хахлафат махзиким) становится сложнее.

Для новых репатриантов это особенно чувствительно из-за льготы по арноне. Скидка доходит до 90% на площадь до 100 кв. м, дается на 12 месяцев в течение первых 24 месяцев после получения статуса, а точный процент зависит от города. Автоматически она не начисляется: заявление подают лично в отдел арноны с договором аренды, теудат оле и теудат зеут. Если въезжаете перед праздниками, постарайтесь успеть до них.

У каждого города свои компромиссы

В центре Тель-Авива близость к морю часто означает старый дом без лифта, парковки и мамада (о районах подробнее в материале где снять квартиру в Тель-Авиве впервые). Хайфа дешевле центра страны, зато жизнь на горе привязывает к машине или автобусу, а внизу ощутимо влажнее. В Иерусалиме зимой холодно, так что отопление и отсутствие сырости проверяйте так же внимательно, как цену. И учтите, что в религиозных районах в шабат не ходит транспорт.

Если свести все к одному совету: готовьтесь до звонка. Бюджет с арноной и ваад байтом, список обязательных условий, документы и чековая книжка в сумке превращают израильскую скорость из угрозы в преимущество. Звоните в будний день, спрашивайте прямо, торгуйтесь о покраске и дате въезда, а не о гарантиях, и держите в голове календарь праздников. Тогда первая квартира найдется быстрее, чем кажется сейчас.