Арнона и ваад байт: сколько на самом деле стоит съемная квартира в Израиле

26 октября 2026 г.11 мин чтения

Вы нашли квартиру за 5 500 ₪ и уже прикидываете, как уложитесь в бюджет. Подождите с выводами. Цифра в объявлении почти никогда не совпадает с тем, что придется платить каждый месяц. К аренде добавляются арнона, ваад байт и коммунальные счета, и вместе они легко прибавляют тысячу шекелей, а иногда и больше. Разберемся, что это за платежи, от чего зависит их размер и как посчитать их заранее.

Что на самом деле написано в объявлении

Израильская арендная ставка указывается за месяц, в шекелях, и покрывает только плату хозяину за саму квартиру. Арнона, ваад байт, электричество, вода и газ идут отдельно, если в договоре прямо не записано «всё включено». Такие варианты встречаются, и их условия стоит читать особенно внимательно.

Две вещи регулярно сбивают новичков. Первая: в число комнат в Израиле входит и салон, то есть гостиная. «Три комнаты» в объявлении означают две спальни и салон, «две комнаты» означают одну спальню и салон. Вторая: квартира без мебели часто сдается совсем пустой, без холодильника, плиты и стиральной машины. Трата разовая, но в первый месяц она ощутимо бьет по кошельку, так что учитывайте ее, когда сравниваете квартиру с мебелью или без. Если в объявлении попадается незнакомое слово, загляните в словарь израильских терминов недвижимости.

Арнона: муниципальный налог, который платит жилец

Улица с белыми домами в стиле Баухаус в Тель-Авиве и муниципальный мусорный бак у тротуара

Арноной называют муниципальный налог на недвижимость. Деньги получает мэрия (на иврите ирия) или местный совет, и идут они на вывоз мусора, уборку и освещение улиц, парки и благоустройство.

Платит арнону, как правило, тот, кто в квартире живет. Если договор аренды заключен на 12 месяцев или дольше, для мэрии держателем квартиры (махзик) считается арендатор. При более короткой аренде обязанность перед муниципалитетом закон возлагает на собственника, но что именно записано в вашем договоре, стоит прочитать отдельно.

Размер налога зависит от площади квартиры в квадратных метрах, района и тарифа, который городской совет каждый год утверждает в постановлении об арноне (цав арнона). Тарифы заметно отличаются между городами и даже между районами одного города. Для ориентира: при одинаковой аренде в 5 000 ₪ за похожую по площади квартиру в дорогом районе Тель-Авива или Иерусалима арнона может составить от 600 до 900 ₪ в месяц, а в Хайфе или в городах на периферии примерно от 300 до 500 ₪.

Новые квартиры обычно просторнее старых. К тому же, в зависимости от того, как конкретная мэрия считает метраж, в площадь могут попасть балконы, прихожая, а иногда и место на подземной парковке. Поэтому большая квартира в новом доме обычно обходится дороже по арноне, чем вариант за ту же аренду в старом фонде.

Счет приходит раз в два месяца, либо можно оплатить сразу весь год. Увидели сумму в двухмесячном счете, делите ее пополам: это и есть ваша месячная нагрузка.

Главное практическое правило: в первые дни после въезда переоформите счет арноны на себя. В мэрию приносят теудат зеут (израильское удостоверение личности) или паспорт и договор аренды. Так вы отсекаете долги прежних жильцов, и только после этого можно претендовать на льготы. При выезде так же уведомите мэрию, иначе начисления продолжат копиться на ваше имя.

Скидка на арнону для репатриантов

Новые репатрианты получают серьезную скидку: от 70 до 90 процентов, причем в большинстве городов это 90. Условий у нее несколько, и каждое влияет на итоговую сумму.

Скидка распространяется максимум на 100 квадратных метров. В квартире на 120 метров льготный тариф начислят на 100 из них, а оставшиеся 20 оплачиваются по полной ставке.

Действует она 12 месяцев подряд, и эти 12 месяцев нужно уложить в первые два года после получения статуса оле хадаш.

Автоматически она не включается. Нужно подать заявление в мэрию, приложив теудат оле, теудат зеут и договор аренды минимум на год. Задним числом скидку не начисляют, она считается с момента обращения, так что каждый месяц промедления оборачивается прямой потерей денег.

Если вы снимаете квартиру с соседями (шутафим), скидку посчитают пропорционально вашей доле. Возвращающиеся несовершеннолетние (ктиним хозрим) права на эту льготу не имеют.

Из этих правил вытекает неочевидная стратегия. Если первый год вы живете в маленькой квартире или снимаете комнату и арнона у вас и так скромная, возможно, выгоднее придержать льготу и включить ее на второй год, когда переедете в квартиру побольше. Только помните про потолок в 100 метров: все, что сверху, пойдет по полной ставке. Посчитайте оба сценария, а как правила применяются в вашем городе и к вашей ситуации, уточните в отделе арноны своей мэрии.

Ваад байт: деньги на подъезд, лифт и уборку

Подъезд жилого дома в Иерусалиме с лифтом, лестницей и доской объявлений домового комитета

Ваадом байт называют домовой комитет, а в разговоре и сам ежемесячный взнос, который жильцы платят на содержание общих частей дома. Из этих денег оплачивают уборку подъезда, свет на лестнице и во дворе, обслуживание и проверки лифта, насосы водоснабжения, уход за садом при доме.

В старых домах ваад обычно ведут сами жильцы: кого-то выбирают ответственным, он собирает деньги и нанимает уборщика. Как правило, так дешевле. В новых и высотных домах чаще работает управляющая компания (хеврат нихуль): обслуживание профессиональнее, счет выше.

Тип дома	Что обычно оплачивается	Ваад байт в месяц
Старый дом в 3 или 4 этажа без лифта	уборка подъезда, свет на лестнице	от 50 до 150 ₪
Дом средних лет с лифтом	лифт, базовая уборка, общее электричество	от 200 до 400 ₪
Новый комплекс с подземной парковкой	лифты, паркинг, охрана или лобби, иногда спортзал или бассейн	от 500 до 1 500 ₪ и выше

Новостройка с мамадом (защищенной комнатой с бетонными стенами и стальной герметичной дверью), лифтом и парковкой действительно удобнее, и это удобство приходит отдельной строкой каждый месяц. При жестком бюджете сравнивайте полную сумму. Квартира за 5 000 ₪ в старом доме с ваадом в 100 ₪ обойдется дешевле квартиры за 4 700 ₪ в комплексе, где ваад стоит 900 ₪, хотя в ленте объявлений вторая выглядит выгоднее.

Что вправе требовать хозяин, а что нет

Закон о справедливой аренде 2017 года, поправка к закону об аренде 1971 года, разделяет текущие расходы и вложения в само здание. На арендатора приходятся аренда, арнона, электричество, вода, газ и ваад байт на текущее содержание дома.

Капитальный ремонт и улучшения хозяин переложить на вас не может. Сюда относятся замена общей системы водоснабжения, ремонт крыши, замена лифта, работы на фасаде. Страхование конструкции здания и услуги адвоката или маклера, работавших исключительно на владельца, тоже не ваша статья расходов.

На практике вопрос всплывает, когда в старом доме лопается общая труба или нужно укреплять крышу и комитет объявляет разовый сбор на ремонт. Такой сбор обязателен для собственников квартир. Если хозяин присылает его вам вместе с обычным ваадом, смело уточняйте, почему этот счет пришел к вам. Перед подписанием посмотрите, как платеж за ваад байт сформулирован в договоре: лучше, чтобы там прямо говорилось о текущем содержании. Эта статья дает общую картину, а в спорной ситуации разумнее показать договор юристу.

Считаем реальную цену квартиры

Формула простая: аренда плюс месячная доля арноны плюс ваад байт плюс коммунальные услуги.

Возьмем трехкомнатную квартиру в центре за 6 000 ₪. Арнона 1 000 ₪ за два месяца, то есть 500 ₪ в месяц. Ваад байт в доме с лифтом 350 ₪. Вода, свет и газ около 450 ₪. Итого 7 300 ₪, на 1 300 ₪ больше цифры в объявлении. Если вы репатриант, площадь квартиры не превышает 100 метров и мэрия дает скидку 90 процентов, арнона в этом примере снизится примерно до 50 ₪, а общая сумма до 6 850 ₪, но только на те 12 месяцев, пока действует льгота.

Проделайте этот расчет для каждой квартиры из короткого списка. Понять, насколько адекватна сама арендная ставка для района, поможет калькулятор арендной платы.

Как узнать цифры до подписания

Попросите у хозяина или маклера последний счет арноны: по нему видно, сколько реально начисляют за эту квартиру.
Узнайте размер ваад байт и кто управляет домом, сами жильцы или компания. Спросите, не объявлены ли сейчас сборы на ремонт.
Если хозяин говорит, что какие-то платежи входят в аренду, пусть это будет записано в договоре.
Если вы оле, соберите документы на скидку заранее и подайте их в первые дни после въезда.

Отсеивать варианты с непропорционально высокой арноной или ваадом проще на самом раннем этапе. Дорит в WhatsApp присылает свежие объявления с Yad2, Madlan и из групп в Facebook, и полные параметры квартиры можно учесть еще до звонка хозяину. А весь путь от поиска до ключей разобран в нашем пошаговом руководстве для новых репатриантов.

Сравнивайте квартиры по полной месячной сумме, цена из объявления здесь только отправная точка. Перед просмотром спросите про арнону и ваад байт, в первые же дни после въезда переоформите счет арноны на себя, а если вы репатриант, не откладывайте заявление на скидку: задним числом ее не начислят. Тогда через пару месяцев не окажется, что квартира, которая казалась выгодной, съедает на тысячу шекелей больше, чем вы планировали.

Какую квартиру вы ищете?

Часто задаваемые вопросы

Арноной называют муниципальный налог на недвижимость, и при аренде ее обычно платит тот, кто живет в квартире. Деньги получает мэрия (ирия) или местный совет, они идут на вывоз мусора, уборку и освещение улиц, парки и благоустройство. Если договор заключен на 12 месяцев или дольше, мэрия считает держателем квартиры (махзиком) арендатора. При более короткой аренде закон возлагает обязанность перед муниципалитетом на собственника, но что записано именно в вашем договоре, стоит прочитать отдельно. В первые дни после въезда переоформите счет на себя: принесите в мэрию теудат зеут или паспорт и договор аренды. Так вы отсекаете долги прежних жильцов. При выезде тоже уведомите мэрию, иначе начисления продолжат копиться на ваше имя.

Сумма зависит от площади квартиры в квадратных метрах, района и тарифа, который городской совет каждый год утверждает в постановлении об арноне (цав арнона). Тарифы заметно различаются между городами и даже между районами одного города. Для ориентира: за похожую по площади квартиру с арендой 5 000 ₪ в дорогом районе Тель-Авива или Иерусалима арнона может составить от 600 до 900 ₪ в месяц, а в Хайфе или в городах на периферии примерно от 300 до 500 ₪. Новые квартиры обычно просторнее, и в зависимости от того, как мэрия считает метраж, в площадь могут попасть балконы, прихожая и даже место на подземной парковке. Счет приходит раз в два месяца, так что сумму делите пополам. Реальную цифру проще всего увидеть в последнем счете, попросите его у хозяина или маклера.

Новые репатрианты получают скидку от 70 до 90 процентов, в большинстве городов это 90. Сама она не включается: нужно подать заявление в мэрию, приложив теудат оле, теудат зеут и договор аренды минимум на год. Задним числом скидку не начисляют, она считается с момента обращения, поэтому каждый месяц промедления стоит денег. Льгота действует 12 месяцев подряд, и уложить их нужно в первые два года после получения статуса оле хадаш. Распространяется она максимум на 100 квадратных метров: в квартире на 120 метров 20 метров пойдут по полной ставке. При съеме с соседями (шутафим) скидку посчитают пропорционально вашей доле, а возвращающиеся несовершеннолетние (ктиним хозрим) права на нее не имеют. Как правила применяются в вашем городе, уточните в отделе арноны своей мэрии.

Ваадом байт называют домовой комитет, а в разговоре и ежемесячный взнос жильцов на содержание общих частей дома: уборку подъезда, свет на лестнице и во дворе, обслуживание и проверки лифта, насосы водоснабжения, сад при доме. Сумма сильно зависит от типа дома. В старом доме в 3 или 4 этажа без лифта обычно платят от 50 до 150 ₪, в доме средних лет с лифтом от 200 до 400 ₪, в новом комплексе с подземной парковкой, охраной или лобби, иногда со спортзалом или бассейном от 500 до 1 500 ₪ и выше. В старых домах ваад часто ведут сами жильцы, и так обычно дешевле. В новых чаще работает управляющая компания (хеврат нихуль). Поэтому квартира за 4 700 ₪ с ваадом 900 ₪ выйдет дороже квартиры за 5 000 ₪ с ваадом 100 ₪.

Капитальный ремонт и улучшения здания хозяин переложить на арендатора не может, так разделяет расходы Закон о справедливой аренде 2017 года. Сюда относятся замена общей системы водоснабжения, ремонт крыши, замена лифта, работы на фасаде. Страхование конструкции здания и услуги адвоката или маклера, работавших только на владельца, тоже не ваша статья. На жильце лежат аренда, арнона, электричество, вода, газ и ваад байт на текущее содержание дома. Если комитет объявил разовый сбор на ремонт, скажем из-за лопнувшей общей трубы, он обязателен для собственников квартир. Пришел такой счет вам вместе с обычным ваадом, смело спросите хозяина, почему. Перед подписанием проверьте, чтобы платеж за ваад в договоре был прямо привязан к текущему содержанию. В спорной ситуации разумнее показать договор юристу.

Сложите аренду, месячную долю арноны, ваад байт и коммунальные услуги. Цифра в объявлении покрывает только плату хозяину, если в договоре прямо не записано «всё включено». Пример: трехкомнатная квартира в центре за 6 000 ₪ (салон в Израиле считается комнатой, так что это две спальни и гостиная). Арнона 1 000 ₪ за два месяца дает 500 ₪ в месяц, ваад байт в доме с лифтом 350 ₪, вода, свет и газ около 450 ₪. Итого 7 300 ₪, на 1 300 ₪ больше, чем в объявлении. У репатрианта со скидкой 90 процентов на квартиру до 100 метров арнона в этом примере упадет примерно до 50 ₪, а итог до 6 850 ₪, но только на 12 месяцев льготы. Если квартира без мебели, добавьте разовые траты: такие часто сдаются без холодильника, плиты и стиральной машины.