Начать бесплатноЧеки битахон, банковская гарантия и залог: как не рисковать деньгами при аренде в Израиле
Договор почти согласован, квартира нравится, и тут хозяин говорит: «Нужны гарантии». Дальше звучат слова «чек битахон», «арвут банкаит», «штар хов», и человек, который снимает в Израиле впервые, начинает нервничать. Это нормально. Гарантии в израильской аренде обычная часть сделки, и спорить с самим фактом бессмысленно. Зато вполне реально выбрать форму, которая меньше всего бьёт по карману, и оформить её так, чтобы ею нельзя было воспользоваться не по назначению.
Короткий ответ такой: жильцу удобнее всего правильно заполненные чеки битахон плюс подробный перечень гарантий в договоре. Денежный залог наличными или переводом на счёт хозяина лучше оставить на крайний случай.
Сколько хозяин вправе потребовать
С 2017 года действует поправка к закону об аренде, которую в Израиле называют законом о справедливой аренде (חוק שכירות הוגנת). Она ограничивает гарантии, ради которых жилец замораживает собственные деньги или платит банку: денежный залог и банковскую гарантию. Их сумма не может превышать меньшее из двух значений: аренду за 3 месяца или аренду за треть всего срока договора.
На практике при стандартном договоре на год потолок равен трём месячным платежам. Если квартира стоит 6 000 ₪ в месяц, залог или банковская гарантия не могут быть больше 18 000 ₪. При договоре на полгода треть срока составляет два месяца, значит, максимум будет 12 000 ₪. Считается именно арендная плата, без арноны и коммунальных платежей.
Есть оговорки. Лимит не касается гарантий, которые не требуют от вас реальных расходов при выдаче: чеков битахон, векселя и поручителей. Кроме того, закон вообще не ограничивает сумму в договорах короче трёх месяцев, при аренде дороже 20 000 ₪ в месяц, при аренде у близких родственников, а также в общежитиях и гостиницах.
Если за обычную квартиру по годовому договору хозяин просит залог в размере полугодовой аренды, вежливо напомните ему о законе. Когда ситуация неоднозначная, например договор нестандартный, лучше уточнить у юриста, как правило применяется именно к вашему случаю.
Какие бывают гарантии
Хозяин может попросить сразу несколько видов: чек битахон плюс чеки на имя служб или вексель с поручителями. Чтобы сравнить их по существу, удобно свести всё в одну таблицу.
| Вид гарантии | Что это | Ваши деньги заморожены? | Лимит по закону | Главный риск для жильца |
|---|---|---|---|---|
| Чек битахон (צ׳ק ביטחון) | Чек из вашей чековой книжки с пометкой «только для обеспечения» | Нет | Не распространяется | В споре хозяин может попытаться предъявить чек в банк или передать в службу судебного исполнения |
| Банковская гарантия (ערבות בנקאית) | Обязательство банка выплатить сумму хозяину по первому требованию | Да, банк блокирует сумму | До 3 месяцев аренды | Блокировка денег и ежегодная комиссия банка |
| Денежный залог (פיקדון) | Наличные или перевод на счёт хозяина | Деньги находятся у хозяина | До 3 месяцев аренды | При необоснованных претензиях вернуть их непросто |
| Вексель (שטר חוב) | Долговая расписка специального образца, обычно с поручителями | Нет | Не распространяется, но сумма должна быть обоснованной | Хозяин может передать вексель прямо в службу судебного исполнения |
| Чеки на имя служб (צ׳קים לרשויות) | Чеки на муниципалитет, электрическую и водную компании, ваад байт | Нет | Не распространяется | Без ограничений в договоре туда можно вписать любую сумму долга |
Служба судебного исполнения на иврите называется оцаа ле-поаль (הוצאה לפועל): туда передают неоплаченные чеки и векселя для принудительного взыскания. Если какие-то слова из таблицы незнакомы, загляните в словарь израильских терминов недвижимости.
Чек битахон: как заполнить правильно
Чек битахон самый дешёвый вариант: деньги остаются у вас на счёте, банк ничего не берёт. Но бумажный чек с вашей подписью остаётся серьёзным документом, и несколько минут аккуратности при заполнении заметно снижают риски.
- Проведите две параллельные линии наискосок через весь чек. Это кросс.
- Напишите «למוטב בלבד», то есть «только указанному получателю». Так хозяин не сможет передать чек третьему лицу или компании, которая скупает чеки.
- Крупно, по центру, напишите «לביטחון בלבד»: «только для обеспечения».
- В строке «לפקודת» укажите полное имя хозяина и номер его теудат зеута (удостоверения личности) ровно так, как они записаны в договоре.
- Номера всех чеков, их суммы и назначение перечислите в приложении к договору.
Последний пункт легко пропустить, хотя именно приложение потом показывает, какой чек для чего давался. Если договор составляете сами, удобно взять за основу генератор договора аренды и сразу добавить туда этот перечень. Сфотографируйте каждый заполненный чек перед тем, как отдать его хозяину.
Чеки на имя служб
Хозяин может попросить и отдельные чеки на коммунальные службы. Логика простая: если жилец съедет, не заплатив за свет или арнону (муниципальный налог на жильё, который жилец платит отдельно от аренды), долг можно будет закрыть этим чеком. Обналичить такой чек на себя хозяин не может, потому что получателем указана конкретная организация.
Получателя вписывают точно:
- электричество: «לפקודת חברת החשמל לישראל בע״מ»;
- вода: название городской водной компании, например «לפקודת מי אביבים בע״מ» в Тель-Авиве;
- арнона: «לפקודת עיריית» и название города;
- ваад байт (ежемесячный взнос на уборку подъезда, освещение, ремонт лифта и прочее обслуживание дома): «לפקודת ועד הבית רחוב» с названием улицы и номером дома.
На этих чеках тоже ставят кросс, «למוטב בלבד» и «לביטחון בלבד». Главная ловушка здесь в открытой сумме и дате. Если договор их никак не ограничивает, служба может вписать любую сумму задолженности. Пропишите в договоре, что чеки используются только для долгов за ваш период аренды. Из чего складываются сами платежи, подробно рассказано в статье про арнону и ваад байт.
Вексель и поручители
Вексель, или штар хов, тоже не требует замораживать деньги, но при конфликте хозяин может отнести его прямо в оцаа ле-поаль. Поэтому основание выдачи прописывают предельно конкретно. В строке «התמורה התקבלה ב...» пишут «להבטחת הסכם שכירות מיום» с датой договора и «לגבי הדירה ברחוב» с адресом квартиры. Так вексель привязан к одному договору и одной квартире.
К векселю обычно нужны два поручителя, на иврите арэвим. Они дают копию теудат зеута и справки о зарплате (тлуш сахар) за последние три месяца. Для нового репатрианта это часто самое трудное требование: найти в первые месяцы в стране двух работающих людей, готовых подписаться за вас, получается не у всех. Если поручителей нет, скажите об этом хозяину сразу и предложите альтернативу, например банковскую гарантию.
Когда хозяин может воспользоваться гарантией
Закон даёт закрытый список оснований. Хозяин вправе реализовать гарантию, если остался долг по аренде, если не оплачены арнона, электричество, вода, газ или ваад байт, если вы не устранили повреждения, за которые по договору отвечаете, и если вы не освободили квартиру в срок. Других оснований в этом списке нет.
Даже при законном основании хозяин сначала обязан письменно уведомить вас и дать разумный срок, чтобы вы сами заплатили долг или сделали ремонт. Сохраняйте всю переписку: сообщения в WhatsApp и письма пригодятся, если дойдёт до спора.
Когда гарантию обязаны вернуть
Хозяин должен вернуть гарантию или остаток денежного залога в течение 60 дней. Отсчёт идёт от более поздней из двух дат: дня, когда вы вернули квартиру, или дня, когда полностью погасили долги. Если наличный залог лежал на депозите, проценты за весь период аренды принадлежат вам и возвращаются вместе с основной суммой.
Чтобы не затягивать этот срок, в день выезда сфотографируйте квартиру и показания счётчиков, оплатите последние счета и сохраните квитанции. Заберите обратно все бумажные чеки и вексель, а не только деньги: вашему чеку незачем оставаться у бывшего хозяина.
Что выбрать
Если у вас есть чековая книжка, предлагайте чек битахон на разумную сумму и чеки на имя служб с ограничениями в договоре. Это бесплатно, а правильное заполнение сильно сужает возможности использовать чеки не по назначению.
Если хозяин настаивает на деньгах, банковская гарантия лучше наличного залога: хозяин не получает прямого доступа к вашим средствам, хотя банку придётся заплатить комиссию. На денежный залог соглашайтесь только в пределах законного лимита, переводом, а не наличными, с суммой и условиями возврата в договоре.
Требования к гарантиям лучше выяснять до просмотра, а не после. Чтобы не тратить время на варианты с нереалистичными условиями, можно искать квартиры через WhatsApp-помощник Dorit: он присылает подходящие объявления из Facebook-групп и с Yad2 с понятными условиями от хозяев.
Гарантии при аренде в Израиле пугают в основном незнакомыми словами. Разберитесь, какой вид вам предлагают, проверьте сумму по законному лимиту, заполните чеки по правилам и впишите каждый из них в приложение к договору. Если что-то в требованиях хозяина кажется странным, спросите до подписания: после него торговаться будет сложнее.
